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关于不动产的相关知识答问解读
来 源: 四平市国土资源局 时 间:2017-12-13

  2013年11月20日,国务院常务会议决定,整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式实施。2015年12月四平市不动产登记中心组建完成,为更好地让广大市民了解不动产相关知识,市不动产登记中心将在本版对不动产登记所涉及问题进行答问解读:

  问:什么是不动产统一登记?

  答:不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

  我国实行不动产统一登记制度,这里的“统一”包括四方面的内容:一是统一的登记机构,即由国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作,县级以上地方人民政府确定一个部门为不动产登记机构;二是统一的登记簿册;三是统一的登记依据;四是统一的信息平台。

   问:不动产统一登记对普通民众有何好处?

    答:减少办事环节,提高工作效率,保障不动产交易安全。不动产登记工作完成后,市民不需多处跑,在指定办公地点就能一步查询,避免产权交叉或冲突。

  不动产统一登记是一系列重大改革的基础,比如赋予农民更多财产权利,保障农户宅基地用益物权,建立城乡统一的建设用地市场、集体经营性建设用地“农地入市”等。

   问:建立不动产统一登记制度有何意义?

   答:建立不动产统一登记制度,一是提高资源资产利用效益和社会管理效益;有利于更好地保护不动产权利人合法财产权,保障不动产交易安全,维护正常的市场交易秩序。原有的分散登记,由于各部门登记方法、技术规程等不一致,容易导致各种不动产权利重叠、漏登;由于不同部门管理和登记,容易导致农林用地、农牧用地及林牧用地之间权属界线不清、权利归属不明,引发诸多矛盾纠纷。二是保障登记安全,权利主体行使物权权利更加方便;实施统一登记后,可以更好厘清当事人之间的不动产权利界限,减少权属纠纷,提高登记准确性和权威性,更好地维护当事人不动产物权。三是强化政府责任,提高登记质量,增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力。实施统一登记后,建立不动产登记信息依法公开查询系统,将有效保障不动产交易安全,维护不动产市场的正常交易秩序。

  建立不动产统一登记制度,还有利于提高政府治理效率和水平,大大减少政府行政成本,提高政府的公信力,方便企业和群众,减轻当事人的负担。分散登记时,在农村,当事人就要分别到四个不同的部门办理不同证件。在城市,当事人最少也要办两个证。

  不动产统一登记对于建立健全现代产权制度也具有十分重要的意义,必须保证登记工作严格、规范。暂行条例对不动产登记的申请条件、审查程序、查验要求以及不动产登记簿的设置与管理、登记资料的查询和保护等作了全面规定,明确了登记机构的职责和不依法履行职责的法律责任。

   问:为什么对于不动产要实施统一登记?

   答:长期以来,我国不动产登记职责分散在不同部门,实行的是分散登记。它是计划经济的产物,虽然曾经发挥过一定的积极作用。但是,随着经济社会的快速发展,分散登记的弊端逐步显示出来,分头管理的方式已经不能适应当前社会主义市场经济发展的需要。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》开始施行。开展不动产统一登记的好处主要表现在四个方面:

   一是方便群众。过去,有几个权利就得跑几个部门,而且有些材料要重复提交。统一登记后,群众只需要跑一个部门,交一次材料,拿一个证。

   二是提高效率。统一登记以后,解决了职责交叉和推诿扯皮问题,工作效率大幅提高。

   三是降低成本。实施不动产统一登记,将分散在多个部门的不动产登记职责整合,由一个部门承担,既降低了政府行政成本,也减轻了当事人负担。

      四是保障权益。职责分散,各部门的登记程序、标准各不相同,各类权属证书多种多样,容易出现重登漏登、重复抵押等问题,影响不动产交易安全。新的不动产登记,不仅制度统一,而且要求更高更全面,因此,能够有效提高不动产登记质量,保障不动产权利人的合法权益。

   问:怎么进行不动产登记?

   答:步骤是这样的:申请人提出申请→提交材料→不动产登记机构审查材料及书面给出受理通知→完成登记(自受理登记申请之日起30个工作日完成)。

  不动产登记机构完成登记后,应当依据法律、行政法规的规定向申请人发放不动产权属证书或者登记证明。

    问:不动产登记手续办理时限?

    不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,法律另有规定的除外。

    问:办理不动产统一登记需要提交哪些材料?

   答:申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责,一是登记申请书:二是申请人、代理人身份证明材料、授权委托书:三是相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书:四是不动产界址、空间界限、面积等材料:五是与他人利害关系的说明材料:六是法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

   问:在办理不动产统一登记时,哪些权利应一并申请办理?

   答:建设用地使用权转移登记、抵押登记、查封登记的,该土地范围内的建筑物、构筑物应当一并办理登记;申请建筑物、构筑物所有权转移登记、抵押登记、查封登记的,该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权应当一并办理登记。

   问:不动产权不予登记的情形有哪些?

      答:有下列情形之一的,不动产登记机构不予登记:

    (一)违反法律、行政法规规定的;

    (二)存在尚未解决的权属争议的;

    (三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;

    (四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

    不予登记的,不动产登记机构应当书面告知申请人不予登记的理由。

   问:不动产登记后,原有的房屋土地证是否需要更换?

   答:不需要。不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响.不动产统一登记实施后,无论是依法颁布的新版证书,还是因没有完成机构和职责整合,不具备颁发新证书而继续颁发旧证书的,以及条例实施前,有关部门依法颁发的各类证书,都继续有效,新版证书和旧版证书在一段时间内并行有效.等到依法办理转移变更登记时,逐步更换为新的不动产登记簿证。各地不得强制要求当事人更换《不动产权证书》和《登记证明》,不得增加群众和企业的负担。也就是说,目前权利人手里的各类不动产权证,暂时不用去更换。

  问:实施不动产统一登记制度后,原有登记证是否会作废?

  答:不动产统一登记是行政管理体制改革的重要内容,目的是方便群众,提高行政效率,不是对产权关系的调整,《不动产登记暂行条例》充分保护和稳定物权,它明确规定,不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而要受到影响,本条例实施前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

  问:《不动产登记暂行条例》实施带来哪些影响?

  答:一方面,《不动产登记暂行条例》确立不动产统一登记制度,有助于推动全国各地房产信息联网,为房产税的全面征收提供条件;另一方面,《不动产登记暂行条例》规定:各级登记机构的信息纳入统一基础平台,实现信息实时共享;但出于保护隐私权等考虑,条例对“查房”主体进行明确限制,即仅“权利人”“利害关系人”“有关国家机关”可查询不动产登记信息。

  问:不动产登记的登记类型有哪些?

  答”依照《不动产登记暂行条例》,不动产登记的类型包括:首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

  问:哪些不动产权利可依法办理登记?

  答:《条例》规定,共有十类不动产权属纳入登记,集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;森林;林木所有权;耕地、林地、草地等土地承包经营权;建设用地使用权;宅基地使用权;海域使用权;地役权;抵押权;法律规定需要登记的其他不动产权利。

  问:在登记程序方面如何体现方便群众原则?

  答:方便群众申请登记,保护权利人合法权益,是条例的立法目的,为此,条例规定:一是稳定申请人预期。对申请人、申请材料、初审受理、查验要求、实地查看、办理期限等均作出明确规定。二是尊重申请人意思自治,规定登记机构将申请登记事项记载于登记簿前,申请人可以撤回登记申请。三是简化申请程序,强调当场审查的原则。要求登记机构受理后书面告知申请人,对不符合法定条件不予受理的,以及不属于本机构登记范围的,也要书面告知申请人,并一次性告知需补正内容或者申请途径;未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理;登记机构原则上要自受理登记申请之日起30个工作日内办结登记手续,完成登记后依法核发权属证书或登记证明。四是减轻申请负担。规定登记机构能够通过实时互通共享取得的信息,不得要求申请人重复提交。

  问:不动产登记,哪些登记需要双方申请,哪些可以由当事人单方申请?

  答:属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:一是尚未登记的不动产首次申请登记的;二是继承、接受遗赠取得不动产权利的;三是人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;四是权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的;五是不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;六是申请更正登记或者异议登记的;七是法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。以上情况以外的,均由当事人双方共同申请。

  问:监护人能处理未成年人的不动产财产吗?

  答:一般情况下,未成年人的父母就是未成年人的监护人。监护人可以处理未成年人的不动产财产。但是,需要注意的是,监护人处分未成年人的房屋而申请登记的,需要提供他(她)与未成年人的身份关系的证明,还要提供他(她)处分房屋行为是为未成年人利益的书面保证。

  问:什么人可以查询不动产?

  答:不是任何人都可以查询不动产登记信息。一般来说,不动产权利人、与不动产权利有利害关系的人,可以依法查询、复制不动产登记资料。另外,司法部门需要了解权利人的不动产信息时,也可以查询的,但必须提供查询目的和查询的证件。不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的。登记机关工作人员违反规定泄露登记资料,已经查询的单位和个人违反规定泄露查询资料的,都需要承担相应的法律责任。

  权利人指的是房地产权的所有人,房子是自己的话,就可以申请查询自己名下的房产情况。若房子抵押给银行,那么银行作为抵押权人,凭借抵押登记也有权去查询登记资料。

  利害关系人是指和不动产所有者有权利和义务的人,比如夫妻等。此外,在一些债务纠纷中,债权人也可以凭借人民法院的调查令,自行或委托律师查询债务人(欠债者)名下的已确权房产情况。

  问:申请不动产登记资料查询要提供哪些申请材料?

  答:查询不动产登记资料应当提交下列材料:

  (一)查询申请书;

  (二)申请人、代理人身份证明材料,授权委托书,境外委托人应当提交经过公证或者认证的授权委托书;

  (三)利害关系人查询的,提交存在利害关系的证明材料。

  有关国家机关查询的,应当提供本单位出具的协助查询证明材料、工作人员的工作证。

  问:不动产登记不予查询的情形有哪些?

  答:有下列情形之一的,不动产登记机构不予查询,并书面告知理由:

    (一)申请查询的不动产不属于不动产登记机构管辖范围的;

    (二)查询人提交的申请材料不符合规定的;

    (三)申请查询的主体或者查询事项不符合规定的;

      (四)法律、行政法规规定的其他情形。

  问:原有不动产权证书遗失、损害等,如何换发、补发?

  答:不动产权属证书或者登记证明破损、填制错误的,当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的,不动产登记机构应当予以换发,并收回原不动产权属证书或者登记证明。

  不动产权属证书或者登记证明遗失、灭失,不动产权利人提出补发申请的,由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明后,予以补发。

  不动产登记机构补发不动产权属证书或者登记证明的,应当将有关事项记载于不动产登记簿,并在不动产权属证书或者登记证明上注明“补发”字样。

  问:房屋买卖合同生效,房屋所有权就自动转移了吗?

  答:依据《物权法》有关规定,当事人之间订立的有关不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。可见,签订房屋买卖合同之后,无论是否办理不动产登记,都不影响合同本身的效力。

  但是,房屋买卖合同生效之后的法律效力与办理不动产登记产生的法律效力是不同的。也就是说,合同生效不等于物权变动,只有办理了不动产登记,才产生物权变动的法律效果。

  问:小区内公用设施和物业服务用房等怎么登记?

  答:对于小区内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等共有部分,不动产登记机构在登记簿上如实记载,不单独颁发不动产权属证书。

  问:听说登记的权利受法律保护,那么继承房屋也必须登记吗?

  答:经过登记机构依法登记的权利,肯定受到法律的保护。但并不是所有的权利必须在登记之后才拥有。比如说,房屋所有权的继承,不登记也有效力。但是,如果继承的房屋要出卖,就必须先登记到继承人的名下后,才能过户。

  问:“小产权房”是否在不动产登记的范围内?

  答:《不动产登记暂行条例》第五条明确不动产登记的范围包括了房屋所有权和宅基地使用权,因此,在宅基地上依法建设的房屋应当予以登记,符合法律规定的相关交易和抵押行为依法也应予以保护,对于在非宅基地的集体土地上建设的其他“小产权房”,要具体情况具体处理。

   问:为防止房地产开发商“一房多卖”,购买预售商品房以后应该怎么办?

  答:为防止开发商“一房多卖”,买房人可以要求预售人一起前往不动产登记窗口申请预告登记。如果预售人未按照约定与预购人申请预告登记的,预购人也可以单方面申请预告登记。

  问:什么是不动产?

  答:不动产是指土地、海域及房屋、林木等定着物。

  问:不动产登记的主要内容有哪些?

  答:不动产登记的内容是不动产权利归属和其他法定事项,包括:

    1、不动产的自然属性。如:面积、空间、用途等。

    2、不动产权利归属。如权利人是谁,权利来源是什么, 以及权利的期限等。

      3、不动产权利的变化情况。如变更了权利人等。

   问:什么是不动产单元?

  答:不动产单元是指权属界线封闭具有独立使用价值的空间。没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的,以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的,以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。以上所称房屋,包括独立成幢、权属界线封闭的空间,以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。

  问:什么是不动产首次登记?

  答:不动产首次登记是指不动产权利第一次登记。

  问:哪些情形下需要进行变更登记?

  答:因权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的;不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的;不动产权利期限、来源等状况发生变化的;同一权利人分割或者合并不动产的;抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的;最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的;地役权的利用目的、方法等发生变化的;共有性质发生变更的;法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。

  问:哪些情况可申请办理注销登记?

  答:不动产灭失的;权利人放弃不动产权利的;不动产被依法没收、征收或者收回的;人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的;法律、行政法规规定的其他情形。

  问:登记机关是否可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定直接办理注销登记?

  答:登记机关完全可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定直接办理注销登记。原因是:现实生活中,不少原权利人怠于申请注销登记,而登记簿上记载的仍然是原权利人,与实际的权利状态不符,不仅容易造成登记簿管理上的混乱,还可能影响其他人的合法权益,因此,登记机关可以按照规定依职权直接进行注销登记。

  问:如何撤回登记申请?

  答:在申请登记的事项记载于不动产登记薄前,申请人提出撤回登记申请的,登记机构可将登记申请书以及相关材料退还申请人。登簿之后,不动产物权就已经成立,是不能撤回不动产登记申请的。

  问:共有不动产登记如何申请?

  答:申请共同共有不动产登记的,应当由全体共有人或者其委托代理人提出;申请按份共有不动产登记的,应当由占份额三分之二以上的共有人或者其委托代理人提出。但共有人之间另有约定的除外。

  共有人协议变更共有性质,以及就共有不动产的处分进行约定申请登记的,应当共同申请。共有不动产因共有人姓名、名称或者不动产自然状况变化需要申请变更登记的,可以由相关的共有人申请。

  按份共有人转让其享有的不动产份额,应当与受让人共同申请转移登记;受让人属于共有人以外的,应当同时提交其他共有人放弃优先购买权的书面证明。按份共有人抵押其不动产份额的,应当与抵押权人共同申请登记。

   问:对不动产登记申请资料有哪些审核要求?

    答:对不动产登记申请资料的审核要求是:

    (一)申请书、证明文件、委托书、权属证明、调查材料、不动产测量资料等与国家规定的规范格式一致;

    (二)申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体一致;

    (三)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产一致;

    (四)权属来源证明材料或者登记原因证明文件与申请登记的内容一致;

    (五)法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证齐全;

    (六)不违反法律、行政法规的强制性规定。

   问:哪些登记类型需要实地查看?

   答:属于下列情形的,不动产登记部门应当实地查看:一是房屋的建筑物、构筑物所有权首次登记;二是在建建筑物抵押权登记;三是因不动产灭失导致的注销登记;四是不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

   问:《不动产权证书》有什么作用?

   答:我国历来有对不动产权利人颁发权利证书的传统,《不动产权证书》就是新时期实施不动产统一登记后,给权利人颁发的统一证书。《不动产权证书》对于保护权利人合法权益、规范登记行为等具有重要的意义。根据《物权法》的规定,“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”权利人申请登记,领取《不动产权证书》,表明了权利人的不动产权利可以得到法律的保护。权利人也能够根据证书记载的内容,及时便捷地掌握自己的不动产财产状况,有效便捷地开展有关交易,保护和实现自己的不动产合法权益。同时,发证是不动产登记的一个重要环节,《不动产权证书》要发放到权利人手中,证书发放的及时不及时、记载的准确不准确,对登记机构也是一种监督,有利于规范不动产登记行为。《不动产权证书》也是重要的不动产权属来源材料,是申请不动产登记的必备材料,能够辅助登记机构审查登记的内容,提高登记质量和效率。

   《不动产权证书》的内容根据登记簿的记载填写,如果证书和登记簿记载不一致,除有证据证明登记簿确有错误外,应以登记簿为准。

   问:哪些情况下核发《不动产权证书》,哪些情况下核发不动产权登记证明?

   答:证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项的核发《不动产登记证明》;查封登记不颁发证书或证明;此外的其他登记事项核发《不动产权证书》。

   问:新证与老证有什么不同?

   答:一是证书变了.现在的证书统一为:《不动产权证书》、《不动产登记证明》。

     二是现在的证书上,增加了一个二维码,作为存储不动产登记信息的标识。只要扫描证书上的二维码,就可以立即获取不动产权证的编号、不动产单元号码等相关信息。

     三是证书上既有土地信息,也有房屋信息,内容比原来得多,更细。比如,新的《不动产权证书》上的图纸就有两张,一张是宗地图,反映的是土地的界址、界线、邻宗地等信息;另一张是房屋平面图,反映的是建筑物、构筑物在宗地上的具体位置。

   问:《不动产权证书》上为什么有使用期限?

   答:土地的使用期限是土地使用权的重要内容,《不动产权证书》就应该记载土地使用权的使用期限。证书上的“使用期限”指的是国有建设用地使用权、海域使用权和土地承包经营权等的使用期限,不是指房屋所有权的期限,房屋所有权不存在使用期限的问题。同时,在证书上设置“使用期限”,能够让权利人清楚了解土地使用权、海域使用权等权利的起止日期,便于保障转让、抵押等交易安全;也能够方便权利人在权利到期时及时办理续期,保障合法权利。

  问:《不动产权证书》上为什么没有具体的不动产类型?

  答:在我国,不动产的种类比较繁杂,有土地、海域、房屋、森林、林木、草原、水域、滩涂等。分散登记时期,基本上每一类不动产都有相应的登记体系和证书样式,造成了证书种类繁多,既不经济,也不方便。统一登记后,需要将原来各类不动产证书记载的内容集成到一本证书上记载。考虑到证书的统一适用性,证书在内容设置上规避了具体的不动产类型名称,提炼出了原来各类证书上的一些共同性内容,比如权利人、共有情况、坐落、不动产单元号、用途、面积等。

  《不动产权证书》设置了“权利类型”栏,具体的不动产类型在颁发证书时,可以通过“权利类型”的填写体现出来。权利人通过“权利类型”,能够清楚地看到权利人拥有的不动产及其权利种类。比如,权利人拥有一套商品房,则在“权利类型”中可以看到“国有建设用地使用权/房屋所有权”,权利人土地权利和房屋所有权的权利性质、用途、面积以及土地权利使用期限等,在“权利性质”“用途”“面积”“使用期限”中可以看到对应的内容。

  问:不动产登记薄是什么?与《不动产权证书》的关系?

  答:不动产登记簿是指记载不动产各类权利状况及不动产自然状况的簿册,是不动产登记的结果。不动产权证书是不动产登记簿册的附件。不动产登记簿由不动产登记机构负责记录和管理。

  问:不动产登记薄册应记载那些事项?

  答:不动产登记薄册应记载:(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;(三)涉及不动产权利限制、提示的事项;(四)其他相关事项。

  问:不动产登记簿与《不动产权证书》各有什么作用?

  答:不动产登记簿,它反应的是不动产的状态以及不动产的各种权利变动,具备一定的法律效力。不动产登记簿在不动产登记制度中处于核心地位。

   《不动产权证书》,它是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。不动产权证书是保管在权利人手中的,它是表明权利归属的一种证明。

  问:如何管理与保护登记资料?

  答:不动产登记资料由不动产登记机构管理。不动产登记资料包括:

   (一)不动产登记簿等不动产登记结果;

   (二)不动产登记原始资料,包括不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属来源证明、登记原因证明等申请材料以及不动产登记机构审核材料。

    各级不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度及信息安全保密制度,建设符合不动产登记资料安全保护标准的不动产登记资料存放场所。

    不动产登记资料中属于归档范围的,按照相关法律、行政法规的规定进行归档管理,具体办法由国土资源部会同国家档案主管部门另行制定。

  问:伪造、变造不动产证书、证明,应当承担什么法律责任?

  答:伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明,或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的,由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的,没收违法所得;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

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